关键词

建筑物区分所有权　质量问题

裁判要旨

对建筑物完工后，使用中出现的问题，应区别其具体程度，分为：一般问题、影响正常居住及使用重大问题等类目。并结合鉴定报告及修缮方案，确定开发商应承担的具体修复责任。

相关法条

《中华人民共和国物权法》第七十二条：

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

案件索引

一审：浙江省杭州市临安区人民法院（２０１６）浙０１８５民初６６１９号（２０１７年１０月２４日）

基本案情

原告何国良等十七人诉称：杭州市临安区锦北街道广业金禾嘉园由被告临安金禾房地产开发有限公司（以下简称金禾公司）开发，共有包括本案涉及的１１幢房屋在内的数十幢房屋，其中１１幢建筑面积共２３１７．９７平方米，原告等十七人共占有其中的１３１９．１６平方米。各原告通过购买或法院拍卖的方式陆续取得金禾嘉园１１幢各室房屋的产权。

近年来，本案原告陆续发现１１幢顶楼出现大面积起砂、破损、部分公共外墙面开裂、脱落导致渗漏，室外台阶局部下沉、与主体脱落，墙面、墙体贯穿性开裂等质量问题，除前述公共部位外，各原告室内也都存在较严重的质量问题。原告多次催促被告修复无果，２０１５年８月１５日经鉴定，１１幢房屋存在质量问题，修复费用为５５２７９０元。因此，十七名原告请求法院判令金禾公司支付修复费用５５２７９０元。

被告金禾公司辩称：１、案涉金禾嘉园第１１幢建筑面积共计２４８１．７３平方米，并非２３１７．９７平方米，原告仅占１３１５．９５平方米，而不是１３１９．１６平方米，因所占面积未达到总建筑面积的三分之二以上，不能代表该幢房屋的全体业主起诉；２、本案原告并无证据证明房屋质量存在问题以及需要修缮，即便存在问题，也应向建设单位主张，故应追加建设单位为本案共同被告；３、即便需要修缮，对原告主张的修缮费用不认可；４、部分原告是从湖州陆羽天然水有限公司购得的该房屋，与被告没有合同关系；５、原告全体与被告也没有统一的合同，各原告购买时间也不一，因此无法确定保修起算点；６、即便原告胜诉，但不将费用用于维修的话，今后再遇到承接房屋的业主再行主张，仍然存在问题，不利于纠纷的处理。

第三人江艳园在本案中未做答辩。

法院经审理查明：本案被告金禾公司系杭州市临安区锦北街道广业金禾嘉园小区的开发商，该小区第１１幢房屋在房管部门登记建筑面积２１４２．４６平方米，本案十七名原告共登记建筑面积１２２４．９１平方米，第三人江艳园登记建筑面积６７７．７４平方米，其余登记在被告名下。

本案中涉及的第１１幢房屋于２０１１年５月竣工验收，原告方中俞烽、孟亚莉，陶金星、周宝丽系通过参与司法拍卖方式取得房屋所有权，第三人江艳园在本院的金禾公司诉其所有权确认纠纷一案中（即金禾公司要求确认登记江艳园名下的在本案涉案房屋中的房产属于自己所有），江艳园对金禾公司的陈述没有异议，称自己只是代他人持有房产。

２０１５年８月１５日，浙江瑞邦建设工程检测有限公司根据临安金禾嘉园业主委员会委托，对涉案房屋结构安全问题出具鉴定报告，该报告认为房屋结构安全，但是建议：１、后期对该建筑加强跟踪观测，发现问题及时处理；２、对墙面渗水、发霉及裂缝部位、一层室内地坪开裂部位、屋面破损部位进行修复；３、部分房屋外墙面砖已有脱落现象，存在安全隐患，应立即采取相应的措施并加强对外墙装饰面层的检查；４、在未经有关技术部门同意，业主不得自行变更使用环境和改变房屋结构受力体系。

同日，浙江瑞邦建设工程检测有限公司还出具一份《临安金禾嘉园１１幢房屋加固修缮方案》，该方案认为房屋主要存在以下问题：１、室外台阶与主体结构相脱离，室外台阶局部下沉，瓷砖破裂；２、平屋面面层出现大面积的起砂破损；３、与外界接触的填充墙面，内侧出现多处渗水风化现象。部分墙面开裂，粉刷层脱落；４、外墙粉刷层出现多处龟裂现象；５、室内门窗上部角部墙体出现多处斜裂缝和窗台处出现部分水平裂缝；６、阳台地坪表面出现部分开裂。

该修缮方案在分析填充墙面内侧渗水原因认为：房屋为框架结构，与外界接触的外墙均采用B０６A５．０砂加气砼砌块。加气砼砌块具有很强的吸水性，在外界潮湿的环境或雨水渗入，再由加气混凝土吸水后湿胀干缩，当水分进入墙体时，很容易出现裂缝，从而造成墙面开裂，内外墙粉刷层脱落、龟裂。可采取的措施是：铲除外层、用专用界面剂涂刷两遍、安装铁丝网与主体结构固定、用防水砂浆进行粉刷。另该修缮方案提出工程概预算为：１、室外台阶修复３００００元、屋面起砂破损修复９００００元、填充墙面渗水、裂缝、粉刷层脱落处理１４２０８０元、外墙踢脚线修复１１８６元、外墙面粉刷层龟裂修复１９７７００元、门窗洞口处等裂缝压力注浆封闭处理１００００元、阳台地坪表面裂缝封闭处理１５０００元、安全措施费１９４３８元、管理费及利润２９１５８元、税金１８２２８元。

另在案件审理过程中，由原告预缴鉴定人出庭费用，法院通知浙江瑞邦建设工程检测有限公司派员到现场对鉴定报告进行解读和说明，鉴定人认为鉴定报告中所指的台阶沉降量过大以及屋面起砂两个现象是不正常的，外墙面砖脱落以及过道处粉刷层脱落影响公共安全。

裁判结果

杭州市临安区人民法院于２０１７年１０月２４日作出（２０１６）浙０１８５民初６６１９号判决：

一、被告临安金禾房地产开发有限公司承担杭州市临安区锦北街道广业金禾嘉园第１１幢房屋公共部分修复费用１２００００元，限于本判决生效后十日内支付给本案原告（该修复费用属于第１１幢楼全体业主，由该１１幢楼全体业主根据相关法律规定讨论决定款项使用）；

二、驳回何国良等１７名原告的其他诉讼请求。

宣判后，各方当事人均未提出上诉，本判决已发生法律效力。

裁判理由

法院生效裁判认为：

１、关于原告的起诉资格。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；有关共有和共同管理的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，因原告认为被告开发的房屋存在质量问题，需要维修，该主张是要求被告履行义务，并非向业主筹集资金，故本案原告起诉条件满足人数和面积过半数即可。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条和第九条关于专有部分面积、建筑物总面积、业主人数、总人数的认定规则，本案原告起诉符合法定条件。另根据《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。因此，未与被告签订直接签订合同的原告，仍然享有业主的权利，在法律规定或直接与开发商签订合同约定的保修期内仍然可以要求开发商承担保修责任；

２、关于房屋存在的问题。浙江瑞邦建设工程检测有限公司出具的相关房屋问题的鉴定报告，列举了涉案房屋存在的问题，虽然不排除施工质量造成的因素，但是根据建筑物的特点，随着时间推移及周边环境的变化等因素，不可避免地在外观上会出现褪色、裂缝等问题，同时建筑物竣工后出现的问题也应作一般问题和影响正常居住、使用重大问题的区分，建筑物后期的维修、保养也可以有多种方案和多种费用标准，本案中原告证据尚不足以反映鉴定报告和修缮方案所列举的问题均属于：１、都是施工质量的因素；２、都是影响正常居住、使用的重大问题；３、维修费用和维修方案合理，故原告诉讼请求不能全部支持。对于其中的渗漏水问题，直接影响原告居住生活，被告对各原告的住房渗漏水问题应当承担保修责任。各原告可就各自专有部分单独向被告主张权利，被告采取内墙还是外墙修复方式由被告自行决定，原告仅需验收是否达到目的即可，而本案原告主张外墙修复方式，因１、目前证据尚不足以证明此种维修方式能够确保整个１１幢楼全部专有部分不出现渗漏；２、没有区分各业主专有部分渗漏面积、程度或有无渗漏问题；３、本案维修费用不仅属于本案已经起诉的原告，还包括今后购房的业主，所以此种方式未必符合今后购房业主的利益，即便能够解决１１幢楼全部专有部分不出现渗漏，但是在不能确定全部专有部分都出现渗漏或程度的情况下，也存在损害被告利益的可能，因此，本案的渗漏水问题，原告主张采取此种修复方式不予支持。

案例注解

在房屋买卖合同纠纷中，房屋交付后、使用过程中出现的质量问题易成为审判中的难点。房屋开发商往往以与买受人不存在合同关系抗辩其保修义务。本案被告金禾公司即主张部分原告是从湖州陆羽天然水有限公司购得的该房屋，与被告没有合同关系，并要求追加建筑单位为共同被告。对于被告的该主张，法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。金禾公司以其与部分原告不存在合同关系为由抗辩，法院未予采纳。

此类案件中涉及的另一问题则是质量问题的区分。因商业住宅区分为共有部分及专有部分，在出现质量问题的情况下，如果部分业主起诉，如何维护未起诉业主及被告权益是另一需处理问题。在本案中，法官将质量问题区分为一般问题和影响正常居住、使用重大问题，并对案涉质量问题的程度进行了认定。审理法官认为，建筑物后期的维修、保养可以有多种方案和多种费用标准，在本案中，原告证据尚不足以反映鉴定报告和修缮方案所列举的问题均属于影响正常居住、使用的重大问题，原告也无法证明上述问题均为施工质量问题，且维修费用和维修方案合理，因此，对原告的诉讼请求无法全部支持。由此逻辑，进而可将原告主张的质量问题区分为：１、房屋外墙渗漏水；２、公共部分的台阶沉降、屋面起砂及外墙面砖脱落、过道处粉刷层脱落等问题。

对于渗漏水，原告在本案中主张的修复方式为外墙修复，但必须考虑到本案仅有部分业主起诉，如判令被告按照原告诉请进行修复，势必无法确认：１、此种维修方式能够确保整个１１幢楼全部专有部分不出现渗漏；２、判令的维修费用应属于全体业主。在存在多种不确定因素的情形下，法院最终驳回了原告该部分的诉讼请求。

对于公共部分的台阶沉降、屋面起砂及外墙面砖脱落、过道处粉刷层脱落等问题，因该部分问题涉及公共安全，且为施工质量问题，故法院判令被告予以修复。综合原告诉请及鉴定结论，法院综合确认该部分的修复金额为１２００００元。

承办法官：陈广智

编写人：郭廓　杭州市临安区人民法院民三庭法官助理