关键词 ：被执行人 司法拍卖

裁判要旨：《中华人民共和国拍卖法》第三十条规定：委托人不得参与竞买，也不得委托他人代为竞买。而《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十五条第二款规定：申请执行人、被执行人可以参加竞买。因此，司法拍卖与《中华人民共和国拍卖法》中规定的拍卖活动存在财产权利人能否参与竞拍的区别，被执行人与竞买人关于拍卖价格外补偿及分成的约定，与被执行人自己参与竞买无异，并非阻碍司法拍卖

案件索引：（2018）浙0185民初945号

基本案情：宏凯公司原先对位于临安区锦北街道金马村的9743平方米工业用地（临国用2015第00429号）拥有国有建设以内用地使用权，2015年2月，宏凯公司以该地块土地使用权为抵押，向浦发银行借款525万元。

2016年11月15日前，以宏凯公司为出租方（甲方）、双头鹰公司为承租方（乙方），签订《租赁协议》，主要记载内容：“……一、土地现状，甲方将位于临安市金北街道金刀村地块三及周围的15.9亩土地【包含有证的14.6亩：证号20131浙地契证NO00143166号和无证的1.3亩】的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等（见附件）出租给乙方使用。甲方确保其为合法使用权人。产权不存在任何争议。……九、租赁期限为十五年，从2016年8月15日至2031年8月14日。十、经甲乙双方商定，租金的交纳采取按年支付先付后用的方式，年租金为10万元，共计150万元。本协议签订后三日内支付40万元。协议签订后两个月内，在支付50万元。余款五年内付清。……十五、其他约定双方协商一致可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。……十八、如因甲方原因，造成乙方无法使用该土地的，甲方承诺，自无法使用事实发生之日起，三日内全额退还乙方租金。并承担违约责任及赔偿责任。十九担保人为保证乙方在租赁期间内，乙方的合理使用权及避免各项风险，甲方承诺，如果因其自身的原因，给乙方使用造成无法使用的，甲方除按照本协议第十八条约定，退还全部款项后，另行赔偿乙方损失八十万元。蔡增坤、郭建和自愿对本协议的提供担保。如甲方未按照本协议约定及时退还和承担违约责任的，蔡增坤、郭建和自愿对此承担无限连带保证责任”。该《租赁协议》结尾宏凯公司在甲方处盖章，落款日期为2016年8月15日，双头鹰公司在乙方处盖章，蔡增坤、郭建和以担保人名义签名。（注：该段内容原文部分存在别字、语法错误等情形，本判决书为客观反映事实予以援引）

签订上述协议同日，宏凯公司为甲方、双头鹰公司为乙方，签订《补充协议》，主要记载内容：“鉴于甲乙双方已签订土地租赁协议（简称 “原协议”），由乙方租赁位于临安市金北街道金刀村地块三及周围的15.9亩土地【包含有证的14.6亩：证号20131浙地契证NO00143166号和无证的1.3亩】。该土地甲方已经抵押给银行。为保证乙方权利，特签订如下补充协议：一、为了保障乙方的租赁使用不受外界因素的干扰，甲方承诺于2016年12月5日前归还银行的抵押贷款，注销抵押登记，并且以后不再将此土地抵押；如果甲方未于2016年12月5日前归还银行的抵押贷款，且在2017年前未还清银行的抵押贷款的，乙方可以单方无理由解除原协议，并且视为甲方违约，甲方应按原协议及本补充协议承担所有责任，因甲方迟延归还银行贷款，导致银行诉讼的，诉讼案件在2017年7月31日前进入法院拍卖程序的情形除外；如果因甲方迟延归还银行贷款，导致银行诉讼的，如果案件在2017年7月31日前未进入法院拍卖程序，乙方可以单方无理由解除原协议，并且视为甲方违约，甲方应按原协议及本补充协议承担所有责任。二、如果甲方在贷款到期后，未能足额偿还贷款，导致银行起诉的，甲方应第一时间通知乙方。三、法院审理终结，进入执行程序后，甲方应及时告知乙方承办法官及有关执行信息。四、甲方双方签订的协议，甲方应确保乙方的优先购买权能够得到法院的确认，在同等价格情况下，乙方享有优先购买权。五、因甲方抵押事实及甲方因自身原因，导致土地拍卖的，乙方不得不行驶优先购买权，以降低各项损失的，甲方承诺，土地拍卖价格以680万元为限。如果土地拍卖结果高于此数额。甲方承诺超出部分，由甲方承担，甲方应另行赔偿给乙方。六、考虑到原租赁价格给予的优惠，乙方承诺，如果乙方拍卖价格低于680万元，乙方将按照680万元的价格差价给予甲方补偿，于乙方竞拍成功日起，十日内差额出款项，汇至甲方指定帐户。乙方届时无法足额汇至甲方帐户，乙方另行赔偿乙方100万元违约金。马振笙、汪灵燕自愿对此提供无限连带保证责任。如果乙方及担保人不履行赔偿或担保责任的，甲方提起诉讼，乙方及担保人需承担甲方聘请律师的费用。七、甲方承诺，如果乙方超出680万元的部分，自乙方竞拍成功日起，十日内将超出款项，汇至乙方指定帐户。如果甲方届时无法足额汇至乙方帐户，乙方无法足额交纳竞拍款项的，导致保证金被没收的，由甲方全额赔偿乙方的保证金损失及另行赔偿乙方100万元违约金。蔡增坤、郭建和自愿对此提供无限连带保证责任。如果甲方及担保人不履行赔偿或担保责任的，乙方提起诉讼，甲方及担保人需承担乙方聘请律师的费用。八、如果法院竞拍过程中，拍卖价格超过800万元的，乙方可以放弃（退出）竞拍，乙方因此放弃（退出）竞拍的，甲方应另行赔偿乙方80万元的损失；乙方在放弃（退出）竞拍后，可以单方无理由解除原协议，并且视为甲方违约，甲方应按原协议及本补充协议承担所有责任”。

2016年11月28日，因其他债务纠纷，上述土地被本院查封，2017年1月，因宏凯公司未按期归还浦发银行贷款，浦发银行向本院起诉，要求宏凯公司归还借款本金525万元及利息，并确认对上述抵押土地拍卖、变卖折价中享有优先受偿权，浦发银行同时申请对抵押物进行了查封，2017年1月23日，经本院主持调解，浦发银行与宏凯公司、蔡增坤、郭建和达成调解协议，约定：1、宏凯公司应于2017年2月10日前归还浦发银行借款本金5250000元并支付相应利息（自2016年12月21日起按合同约定计算至实际付清之日止）；2、宏凯公司应于2017年2月10日前支付浦发银行律师代理费100000元。如逾期未能足额支付的，则浦发银行有权就律师代理费171000元的未付款项一并申请执行；3、浦发银行有权就上述款项对宏凯公司名下位于临安市锦北街道金马村的土地（详见权证号：临国用（2015）第00429号）处置后所得价款享有优先受偿权。4、蔡增坤、郭建和对上述款项承担连带清偿责任。

上述调解协议生效后，宏凯公司未履行协议内容，浦发银行申请本院强制执行，本院对案涉土地进行司法拍卖，司法拍卖中，经评估涉案土地估价为420万元， 本院以399万元为保留价，双头鹰公司也报名参加竞拍，2017年7月13日10时至2017年7月14日10时，各竞买人在淘宝网中对涉案土地进行了竞拍，双头鹰公司竞拍中于2017年7月13日10时03分左右出价一次，出价400万元，最终该地块由案外人以1420万元竞买取得土地使用权。

本案经本院审理认为：租赁协议》第十九条及《补充协议》第八条，双头鹰公司主张解除《租赁协议》，符合约定及本案实际，宏凯公司应全额返还原告租金50万元，赔偿原告损失80万元，蔡增坤、郭建和承担连带保证责任，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、解除原告杭州双头鹰有机硅科技有限公司与被告杭州宏凯新材料有限公司签订的落款日期为2016年8月15日、担保人为蔡增坤、郭建和的《租赁协议》；

二、被告杭州宏凯新材料有限公司返还原告杭州双头鹰有机硅科技有限公司租金50万元，赔偿损失80万元，合计130万元，限于本判决生效后十日内支付；

三、被告蔡增坤、郭建和对本判决第二项确定的款项承担连带责任；

四、驳回原告杭州双头鹰有机硅科技有限公司的其他诉讼请求。

【评析】《中华人民共和国拍卖法》第三十条规定：委托人不得参与竞买，也不得委托他人代为竞买。而《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十五条第二款规定：申请执行人、被执行人可以参加竞买。因此，司法拍卖与《中华人民共和国拍卖法》中规定的拍卖活动存在财产权利人能否参与竞拍的区别，被执行人与竞买人关于拍卖价格外补偿及分成的约定，与被执行人自己参与竞买无异，并非阻碍司法拍卖；（2）本案中双头鹰公司与宏凯公司存在倒签《租赁协议》日期的情形，应予批评，但实际签订《租赁协议》及《补充协议》时，司法拍卖尚未开始，《租赁协议》落款日期也是在抵押成立之后，且我国现行法律仅规定房屋承租人的优先购买权，并未规定其他承租人的优先购买权，因此，本案双方签订的《租赁协议》对司法拍卖及取得土地使用权的竞买人权利并不产生影响；（3）本院注意到被告方提出的被执行人与个别竞买人私下协商价格会对其他竞买人产生“不公平”的意见，但本院认为司法拍卖的最终目的在于实现生效法律文书确定的债权，且《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十条第（三）目规定“被执行人全部履行了法律文书确定的金钱债务的，人民法院应当撤回拍卖委托”，被执行人在不妨碍司法拍卖的前提下处分财产系其私权；4、《中华人民共和国拍卖法》也未禁止委托人与个别竞买人在拍卖价格外另行协商，此种交易方式可能存在负面作用，但如本案认定合同无效，则双方约定的分配款项需收缴，并对双方按照妨害民事诉讼进行处罚，将对双方都产生不利影响。本着司法的谦抑性，本院认为法无明文规定不为罚，不能以可能存在的负面作用认定合同无效。